Не верь глазам своим: реклама новостроек не отражает цену

Коротая время в столичных пробках, можно изучить массу предложений от застройщиков и продавцов новостроек: цена квадратного метра от…

Насколько соответствуют эти цены действительности? Риэлторы советуют добавить к рекламной цене от 20 до 30%, чтобы получить представление о реальной стоимости жилья.

В соответствии со статьей 11 федерального закона №38-ФЗ «О рекламе», объявленная цена является публичной офертой и товар по этой цене должен быть в наличии.

«Если в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации реклама признается офертой, такая оферта действует в течение двух месяцев со дня распространения рекламы при условии, что в ней не указан иной срок», — говорится ст. 11 ФЗ.

Справедливости ради заметим, что таким маркетинговым приемом — «Цены от…» — пользуются активно и на других рынках, но на рынке недвижимости этот прием является особенно популярным.

Нельзя сказать, что продавцы непременно лгут: иногда квартиры по указанной цене действительно есть. Но, как показывает практика, их либо мало, либо у них есть некий изъян (например, первый жилой или последний этаж, окна выходят на шумную улицу, не тот вид из окна, неудачная планировка, слишком большая площадь, начальная стадия строительства). Но бывают и случаи откровенного «заманивания», когда квартир по указанным ценам в природе не существует.

Потенциальные клиенты должны учитывать, что есть разница между «ценой квадратного метра» и «ценой квартиры». Самые дешевые метры — всегда в самых больших по площади квартирах. Самые дорогие — в однокомнатных квартирах. Далее в рейтинге дороговизны кв. метра — двухкомнатные квартиры, за ними — трехкомнатные.

К примеру, по данным компании «НДВ», кв. метр в трешке обойдется в 98,94 рубля, двухкомнатные квартиры продаются по 111,3 тысячи рублей за метр. Получается, что кв. метр в двух- и трехкомнатной квартирах различаются на 13%. Однако стоимость трехкомнатной квартиры, будет, конечно, выше двухкомнатной.

В другом жилом комплексе цена за кв.метр однокомнатной квартиры — 168 тысяч рублей, а трехкомнатной — 137 тысяч. Разница в 31 тысячу рублей за «квадрат» — это больше 20%. А разница между ценой кв. метра в однушке и четырехкомнатной квартире может составлять до 30%.

«Реклама в первую очередь рассчитана на то, чтобы быстро привлечь внимание потенциального покупателя. Поэтому, как правило, в рекламе указывают цены на спецпредложения или на самые неликвидные квартиры — например, трехкомнатную квартиру максимальной площади с видом на промышленную зону или оживленное шоссе»,— поясняет Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ».

По его словам, на рекламные цены можно ориентироваться как на базовые, а стоимость квадратного метра в наиболее ликвидных квартирах обычно на 20%-30% выше, чем минимальная стоимость квадратного метра в доме.

Аналогичная история с ценами на квартиру. Если застройщик объявил о наличии квартир стоимостью 2,2 млн рублей, значит, это будут квартиры на последних этажах, с неудобной планировкой, предупреждают в компании «НДВ». Бывает, что по минимальной цене предлагаются квартиры в тех корпусах, строительство которых еще не начато, и риски недостроя куда больше, чем в остальной части жилого комплекса.

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED поясняет: «Обычно в рекламных объявлениях пишут минимально возможную цифру, и это цена самого дешевого и самого непривлекательного лота в этом объекте. Скорее всего, при обращении в компанию, вы услышите, что такие предложения уже раскуплены. Если раньше на рынке элитной недвижимости был тренд «Приходите к нам, у нас все дорого!», и именно это привлекало клиента, то сейчас наоборот: все рекламные объявления гласят о дешевизне. Но чудес не бывает».

Нечестная игра

Часто на сайте компании-продавца вообще отсутствуют цены на конкретные квартиры. По телефону операторы обещают крайне низкую стоимость, однако, когда дело доходит до переговоров в офисе и заключения договора, цена оказывается другой.

На вопрос о разнице в цене, продавцы поясняют, что объекты по рекламным ценам раскуплены, либо в цену не был включен НДС, либо «сегодня как раз цены подняли».

Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group, считает, что если застройщик дорожит своим добрым именем, ему нет смысла лукавить и заявлять цену ниже реальной. «Такими вещами иногда балуются не застройщики, а риэлторы. Они хотят привлечь клиента и заманивают людей одной ценой, а в реальности более высокая. Рынок пока у нас, к сожалению, пока структурирован так, что такие ситуации существуют. Но никто ведь не будет работать себе в убыток, поэтому, когда указана явно низкая цена, это должно вызывать подозрения», — предупреждает эксперт.

Цены на новостройки

Самые дешевые новостройки в I квартале 2012 года предлагались в ЮАО — от 124 тысяч рублей за кв.метр (панельные дома в Чертаново-Южное обеспечили столь низкую планку), сообщили BFM.ru в компании «Пересвет-Инвест». Чуть выше средняя стоимость новостроек в традиционно самом дешевом ЮВАО (146 тысяч рублей.), в СВАО средняя цена нового жилья составила 131,3 тысячи рублей, в ВАО — 155 тысяч рублей, в САО — 169 тысяч рублей и СЗАО — 202 тысячи рублей. Новостройки в Западном округе столицы чуть дороже юго-западных (210,5 тысячи рублей и 213,54 тысячи рублей соответственно). Пальма первенства у новостроек Центрального административного округа — 463 тысячи рублей за кв. метр.

По данным аналитиков компании «НДВ», в последние месяцы доля наиболее доступного предложения на рынке новостроек Москвы сократилась. Так, доли предложений, находящихся в ценовом диапазоне со стоимостью до 100 тысяч рублей кв. метр и от 100 до 150 тысяч рублей за кв. метр составили около 1% и 36% от всего предложения соответственно.

Зато выросла доля предложений в ценовом диапазоне от 150 до 200 тысяч рублей за кв. метр — до 36% от общего числа предложений.

Доля предложений в диапазоне 200-250 тысяч рублей за кв. метр не изменилась и осталась на уровне 12%.

Как объясняет Артем Ржавский, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», средневзвешенная цена кв. метра на новостройки столицы в апреле 2012 года составила 162,2 тысячи рублей (без учета элитных объектов). Если увидите цены ниже, будет повод задуматься.