Город-спутник для московских чиновников обойдется в 6—10 млрд долларов

По оценкам участников рынка недвижимости, на «чиновничий Ватикан» уйдет не менее 10 млрд долл.

«Рублево-Архангельское» является оптимальной площадкой для размещения федеральных органов власти, которые по наказу Дмитрия Медведева должны переехать за МКАД, рассказали РБК daily чиновники экономического блока Белого дома. Таким образом, «город миллионеров», построить который на Новой Риге изначально планировал Сулейман Керимов, может превратиться в «город чиновников». Инвестиции в его создание правительственные эксперты оценили в 6—8 млрд долл.

Площадь «Рублево-Архангельского», расположенного в Красногорском районе Подмосковья, составляет 430 га. Г-н Керимов предполагал строительство там 2,7 млн кв. м жилья премиум-класса инвестиционной стоимостью около 3 млрд долл. В 2008 году бизнесмен скорректировал концепцию, понизив «город миллионеров» до бизнес-класса и увеличив его площадь почти вдвое. После этого проект был продан Михаилу Шишханову (90%) и Сбербанку (10%).

В 2010 году площадь осваиваемого участка составляла 317 га, а общая площадь строительства — 5,15 млн кв. м, в том числе 2,24 млн кв. м жилья бизнес-класса и около 1 млн кв. м коммерческой недвижимости. Совокупные инвестиции в мегапроект новые акционеры «Рублево-Архангельского» оценивали в 9 млрд долл.

Не меньшие инвестиции потребуются и в случае превращения проекта в «город чиновников», уверены эксперты. Директор ЦМЭИ BDO в России Елена Матросова напоминает, что в 1997 году Казахстан перенес столицу из Алма-Аты в Астану, примерные затраты государства тогда составили порядка 2 млрд долл. Несмотря на то что Астана стала вторым по величине городом Казахстана, перенос административного центра России в относительно небольшой город-спутник обойдется гораздо дороже, уверена г-жа Матросова.

Москву должны покинуть 40 тыс. федеральных чиновников. Однако помимо высокопоставленных вельмож в новый город приедут их семьи, обслуживающий персонал, работники сферы услуг, образования, медицины, торговли, отмечает эксперт по экономике города, профессор РЭШ Татьяна Михайлова. По ее оценке, массовый исход затронет 57 тыс. семей, или 200 тыс. человек.

Для переселенцев потребуется построить около 6 млн кв. м разнообразной недвижимости, полагает директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. Так, для размещения сорокатысячной армии чиновников нужно 600—700 тыс. кв. м офисного пространства, а для всего населения властного города — 4 млн кв. м жилья и 1 млн кв. м социально-бытовой инфраструктуры. Однако увеличивать площадь застройки «Рублево-Архангельского» нельзя, предупреждают эксперты. Этот участок имеет жесткие ограничения по площади строительства и освоению из-за нахождения в пойме Москвы-реки и непосредственной близости к Рублевской водопроводной станции, которая снабжает питьевой водой запад Москвы.

Директор отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Илья Кузнецов дает более сдержанную оценку параметров федерального мегапроекта. По его мнению, общая площадь строительства составит 3,9—4,2 млн кв. м. Новый город станет местом постоянного жительства исключительно обслуживающего персонала, чиновники же будут приезжать сюда из дома только на работу, полагает г-жа Никуличева. В любом случае инвестиции в этот мегапроект не ограничатся 8 млрд долл.

Учитывая, что вся недвижимость должна сдаваться полностью в готовом состоянии, то есть с отделкой и оборудованием, потребуется 9,7—10,5 млрд долл. инвестиций, отмечает Илья Кузнецов. По его словам, сюда не входят траты на строительство коммуникаций и транспортной инфраструктуры.

Если Ватикан для чиновников будет возведен в «Рублево-Архангельском», правительству России, помимо трат на строительство, придется раскошелиться на выкуп этой дорогостоящей площадки, предупреждают эксперты. В ходе сделки по покупке у Сулеймана Керимова проекта на Новой Риге Михаил Шишханов взял 5 млрд долл. в Сбербанке, который получил землю в залог и контроль над 10% проекта с возможностью увеличения этого пакета до 49%. Выкуп долга у Сбербанка сделает проект «золотым», полагают в Penny Lane Realty.

В ЗАО «Рублево-Архангельское» не комментируют свое участие в расселении федеральной власти. Получить комментарий Михаила Шишханова вчера не удалось.

Тем не менее окончательное решение о новом месте дислокации федеральных вельмож еще не принято, отмечают источники РБК daily в Белом доме. Помимо «Рублево-Архангельского» чиновники рассматривают такие мегапроекты, как «Сколково» (397 га) Виктора Вексельберга и «Большое Домодедово» (23 тыс. га) Василия Анисимова. Создание наногорода оценивается в 4,3 млрд долл. (120 млрд руб.), а строительство в районе Домодедово 12,5 млн кв. м жилья и 1 млн кв. м коммерческой недвижимости требует 11 млрд долл. инвестиций.