Обзор рынка недвижимости в России
товарный и рекламный аспекты
при поддержке
Содержание
Содержание

Строительные компании

Среди компаний-застройщиков конкуренция более плотная (Рис.9). Первые два места занимают давно присутствующие на рынке «Дон-Строй» и «Главмосстрой», за которыми следует относительно «молодой» «Мортон». Все три компании увеличили знание за последние два года, особенно заметно – «Мортон» (почти в два раза, с 18% до 33,3%).

В следующем за лидерами втором эшелоне компаний (СУ-155, ГК ПИК, ДСК-1) конкуренция по знанию также высокая. Другие компании отстают от ведущей группы. Некоторые из них показывают устойчивую отрицательную динамику («ИНТЕКО», «Концерн КРОСТ», «ЛСР. Недвижимость-Москва») – это компании, чьи наилучшие позиции пришлись на «золотой период» на рынке недвижимости в первой половине 2000-х годов.

Коммерческая недвижимость

Инвестиции

В 2015 году на 36% к предыдущему году упал уровень инвестиций в российскую недвижимость (здесь и далее использованы данные из «Обзора рынка недвижимости в России» за 2015 год на «Первом всероссийском аналитическом портале о недвижимости». Общая сумма инвестиций составила $2,8 млрд, что является худшим результатом за последние 10 лет. По тем же показателям в рублях объем инвестиций примерно равен уровню 2014 года. Уровень иностранных инвестиций снизился в два раза и составил всего 15% в общем объеме.

Наметился разрыв в ожиданиях покупателей и продавцов: покупатели скорректировали свои требования по доходности и готовы рассматривать приобретения с доходностью 9-10% в рублях, однако рынок продажи оказался не готов массово предлагать такие проекты, поскольку это будет означать фиксацию снижения цен на недвижимость минимум в два раза.

Офисная недвижимость в 2015 году лидировала в структуре инвестиционного спроса – это 40% объема всех сделок купли-продажи. Следом идет торговля – 25%, за ней – склады, привлекшие в этому году беспрецедентный интерес инвесторов (18% общего объема инвестиций), и остальные секторы.

Следует отметить резкое падение интереса инвесторов к региональным проектам – 87% инвестиций приходится на Москву.

Офисы

По итогам 2015 года темпы ввода снизились так значительно, что даже сократившийся спрос оказался выше, чем прирост предложения. Новых офисов построено в два раза меньше в сравнении с прогнозом. Доля незанятых офисных площадей на начало 2016 года составляла 17-20% в целом по рынку. При этом в 2015 году положительное влияние на спрос оказали сделки «улучшения жилищных условий» компаниями: например, многие арендаторы площадей В-класса переехали в подешевевший А-класс. В течение 2015 года ставки аренды продолжили свое падение, обновив исторические минимумы. Рублевые ставки в среднем по рынку снизились за год на 20%, в то время как валютные ставки (там, где они еще остались) – на 40%.

Торговля

Падение покупательной способности населения, сокращение реальных доходов и пессимистические прогнозы относительно платежеспособности населения привели к тому, что оборот торговли упал за год на 10%, при этом декабрь 2015 года к декабрю 2014 года упал на 15,3%, по данным Росстата. Замедление продаж в конце года говорит о том, что тенденция уменьшения выручек будет усиливаться и граждане будут и в 2016 году покупать меньше.

Рынок торговых площадей Москвы пополнился за год всего на 50% от заявленного. Общий объем рынка составляет около 6 млн квадратных метров, и 2015 год был, несмотря на падение темпов ввода площадей, рекордным, принеся 10% от общего объема рынка. Вакантность площадей составляет 8-9% с перспективой роста до 11% в 2016 году. Данные показатели – худшие за 10 лет, с начала 2014 года вакантность площадей ТЦ выросла в три раза.

При этом общей картины по рынку нет: есть пустые ТЦ, есть заполненные. Традиционно новые торговые центры открывались с заполнением 40-50% к дате открытия. Падение ставок аренды составило в среднем 20%, но по факту доходы собственников ТЦ упали на 30-50%. Уменьшение ставок в рублевом эквиваленте продолжает оставаться следствием проблем в макроэкономике. Картина сильно отличается от объекта к объекту: разница между сопоставимыми лотами в разных ТЦ может доходить до 50%. Арендаторы ищут наилучшие локации и идут только в те объекты, в которых есть сформированный трафик покупателей.

При этом для Москвы насыщенность рынка торговыми площадями не является предельной: например, она меньше, чем в Екатеринбурге, на 25%, и Москва отстает по этому показателю от многих европейских столиц. Хотя по ставкам аренды Москва остается одним из мировых лидеров: она идет в рейтинге сразу после Лондона. С учетом падения доходов населения можно ожидать дальнейшей коррекции доходов владельцев торговых помещений. Екатеринбург по насыщенности торговыми площадями переместился на второе место в стране – теперь он идет следом за Санкт-Петербургом.

Активность владельцев торговой недвижимости сейчас приоритетно направлена на удержание арендаторов, усиление концепций торговых центров, на повышение качества управления. Ритейлеры реагируют на сокращение продаж и предоставляют скидки покупателям, уменьшая свою маржу. Очевидной стала тенденция привлечения операторов развлечений на крупные площади, которые приносят незначительные доходы, но позволяют удержать трафик.

Лучше всего чувствует себя торговля в сегменте «дисконт», что заметно по планам расширения продуктовых сетей этого формата и по актуальности аутлетов. Рынок аренды торговых центров также перешел на рубль, и на смену фиксированной арендной плате приходит процент от оборота арендаторов.

Тенденции и прогнозы

Прогнозы аналитиков на 2016 год разнятся. Одни предполагают оживление рынка коммерческой недвижимости, другие – стагнацию до конца года. Но большинство экспертов согласны, что 2016 год будет не лучше 2015 года, и суммарный объем сделок прогнозируется не более $2,8 млн. Основная тенденция – постепенное удешевление стоимости активов и их перераспределение в пользу новых владельцев, с фиксацией убытков предыдущими собственниками. Постепенно произойдет снижение стоимости активов по всему рынку и переход на новые ценовые параметры. Скорость этого процесса так же, как и на рынке жилья, будет зависеть от динамики развития политической и экономической ситуации.

Рекламный аспект

Распределение рекламы по медиа и подкатегориям

По данным TNS Россия, радио является доминирующим медиа в категории, доля его рекламных бюджетов в 2015 году превысила 54,8% (в 2014-м она составляла 43,5%). За ним следует наружная реклама, доля которой в 2015 году упала с 26,4% до 23,8%. На третьем месте пресса, также заметно утратившая свои позиции (с 15,2% до 9%). Находящееся на четвертом месте ТВ увеличило долю затрат с 6,5% до 8,4%.

Хотите получать информацию о новых номерах AdIndex Market
* - поля обязательные для заполнения

Нажимая кнопку «Хочу получать уведомления!», я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю своё согласие Adindex на обработку моих персональных данных, в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных», на условиях и для целей, определенных Политикой конфиденциальности